Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οκτώ λόγοι τροφοδοτούν το συνεχιζόμενο ράλι στις τιμές των ακινήτων, το οποίο επηρεάζει και τα ενοίκια, εκτοξεύοντας το κόστος στέγασης των νοικοκυριών. Η τελευταία έκθεση του κεντρικού τραπεζίτη αποτυπώνει ότι η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια τέλεια καταιγίδα, όπου η ζήτηση αυξάνεται και η προσφορά παραμένει εγκλωβισμένη σε διαρθρωτικές αγκυλώσεις.
Η πρώτη και πιο θεμελιώδης αιτία είναι η συνεχής αστικοποίηση. Παρά τη μείωση του συνολικού πληθυσμού, η τάση συγκέντρωσης στα μεγάλα αστικά κέντρα παραμένει ισχυρή. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη απορροφούν το μεγαλύτερο μέρος της εσωτερικής μετακίνησης, δημιουργώντας ασφυκτικές πιέσεις στο ήδη επιβαρυμένο οικιστικό απόθεμα των πόλεων. Αυτή η μετακίνηση πληθυσμού συνδέεται με την αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, καθώς η κοινωνική δομή αλλάζει με την άνοδο των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών οικογενειών, δημιουργώντας την ανάγκη για περισσότερες οικιστικές μονάδες.
Στο πεδίο της προσφοράς, τα εμπόδια είναι εξίσου σημαντικά. Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους κρατά τις τιμές ψηλά, με χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν «φαντάσματα» λόγω νομικών εκκρεμοτήτων. Αυτό οδηγεί στη δέσμευση ακινήτων για μη εξυπηρετούμενα δάνεια, τα οποία λειτουργούν ως εξασφαλίσεις και παραμένουν εκτός κυκλοφορίας, συντηρώντας τις τιμές σε επίπεδα ρεκόρ.
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αλλάξει ριζικά τον χάρτη των ακινήτων, καθώς η στροφή χιλιάδων ιδιοκτητών προς πλατφόρμες τύπου Airbnb έχει αφαιρέσει ένα μεγάλο κομμάτι του αποθέματος από τις παραδοσιακές μισθώσεις. Παρά τα κυβερνητικά μέτρα, η δυναμική του τουριστικού προϊόντος καθιστά το ενοίκιο απλησίαστο για τον μέσο μισθωτό.
Η πολυϊδιοκτησία, ένα χαρακτηριστικό της ελληνικής πραγματικότητας, δημιουργεί δυσκολίες συνεννόησης μεταξύ κληρονόμων, οδηγώντας σε αδράνεια και εγκατάλειψη αξιόλογων ακινήτων. Επιπλέον, το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λόγω διεθνών αυξήσεων στις τιμές των υλικών και έλλειψης εργατικού δυναμικού καθιστά την ανακατασκευή παλαιών διαμερισμάτων ακριβή επένδυση.
Τέλος, ο υποτονικός ρυθμός αναπλήρωσης του οικιστικού αποθέματος, με την οικοδομική δραστηριότητα να παραμένει πίσω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, επιδεινώνει την κατάσταση. Η αβεβαιότητα που προκλήθηκε από προσφυγές στο ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχει παγώσει πολλές επενδύσεις, στερώντας από την αγορά νέα σπίτια.
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025, ξεπερνώντας το ιστορικό υψηλό του 2008, ενώ τα ενοίκια ακολουθούν, δημιουργώντας συνθήκες ασφυξίας για τα νοικοκυριά. Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί ότι η προσιτότητα της κατοικίας βρίσκεται σε οριακό σημείο, επιβάλλοντας την άμεση λήψη μέτρων για την επιστροφή των κλειστών ακινήτων στην αγορά και την ενίσχυση της νέας δόμησης.
Παρά τη μερική αποκλιμάκωση που καταγράφηκε πρόσφατα, το ενδεχόμενο ανόδου των επιτοκίων παραμένει η «μεγάλη απειλή» για την οικονομική γαλήνη των δανειοληπτών. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι, αν και ο κίνδυνος επιτοκίου παρουσίασε οριακή μείωση το 2025, η κατάσταση παραμένει εύθραυστη. Μια τυχόν αύξηση των επιτοκίων από την ΕΚΤ θα επιβάρυνε περαιτέρω τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς, οι οποίοι ήδη δοκιμάζονται από το υψηλό κόστος στέγασης και τον πληθωρισμό.